Koopovereenkomst / koopakte / voorlopig koopcontract

Het kopen van een woning is een grote stap. Veel factoren spelen een rol om de juiste woning te vinden. Zoals: is het een mooie woning? Heeft het genoeg kamers? Is de ligging mooi? Zijn er scholen en winkels in de buurt?

Is de droomwoning eenmaal gevonden en zijn koper en verkoper het eens geworden dan schrijft de wet voor dat deze overeenkomst schriftelijk wordt vastgelegd. Pas dan is er sprake van een rechtsgeldige koop ten aanzien van de woning. Wel geldt dat als verkoper en koper mondeling overeenstemming hebben, partijen verplicht zijn om mee te werken aan het opstellen van de koopovereenkomst.

In het voorgaande wordt met koper bedoeld de koper die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf; ofwel de consument. Voorts geldt het vereiste van een schriftelijke koopovereenkomst slechts voor de koop van een woning, appartement of vakantiewoning, niet voor de aankoop van woonboten, woonwagens of het kopen op een openbare veiling. Ook de koop-aannemingsovereenkomst van een nieuwbouwwoning moet schriftelijk worden vastgelegd.

De koopovereenkomst wordt vaak koopakte of voorlopig koopcontract genoemd.

Wie stelt de koopovereenkomst op?

1. De makelaar
In veel gevallen stelt de makelaar die de koopovereenkomst op. Hij is vaak degene die de woning namens de verkoper in de verkoop heeft genomen. Als onderdeel van de aan hem gegeven opdracht hoort daar veelal ook het opstellen van de koopovereenkomst bij.

2. De notaris
Na het sluiten van de mondelinge overeenkomst tussen verkoper en koper, stuurt de makelaar de gegevens op naar de notaris. Deze stelt aan de hand daarvan de koopovereenkomst op en nodigt verkoper, koper en makelaar bij haar op kantoor uit. De notaris neemt de inhoud van de koopovereenkomst met partijen door en na akkoordbevinding wordt deze door hem ondertekend. Het voordeel van deze manier van werken is dat de notaris als onpartijdige derde let op de belangen van zowel verkoper als koper. Voorts kunnen allerlei juridische haken en ogen al in een vroeg stadium met partijen besproken worden.

3. Verkoper en koper zelf
Verkoper en koper stellen zelf de koopovereenkomst op. Het nadeel daarvan kan zijn dat partijen onvoldoende op de hoogte zijn van allerlei juridische haken en ogen. Partijen kunnen later met nare verrassingen worden geconfronteerd.

Inhoud koopovereenkomst

In de koopovereenkomst worden onder meer de volgende gegevens vastgelegd:

  • de personalia van verkoper en koper;
  • de woning die wordt verkocht en de koopsom;
  • de datum van overdracht van de woning;
  • welke notaris regelt de overdracht (de koper mag meestal de keuze van de notaris bepalen);
  • de bankgarantie of waarborgsom (10% van de koopsom, te storten bij de notaris);
  • wie de kosten van de overdracht voldoet (meestal de koper);
  • de ontbindende voorwaarden;
  • of de overeenkomst wel of niet bij het kadaster moet worden ingeschreven.

Mededelingsplicht verkoper / onderzoeksplicht koper

In de koopovereenkomst zijn ook bepalingen opgenomen omtrent de staat van de woning alsmede het al dan niet aanwezig zijn van gebreken.

De verkoper heeft de plicht de koper van eventuele hem bekende gebreken op de hoogte te brengen, uiteraard voor zover verkoper daarvan verstand of weet van heeft. Het kan hierbij dan onder meer gaan om niet of slecht zichtbare gebreken.

Daartegenover heeft de koper de plicht zich er van te overtuigen dat hij helemaal op de hoogte is van alle eventuele gebreken van de woning. Hij kan dat doen door bijvoorbeeld een onderzoek te laten verrichten naar de bouwkundige staat van de woning.

Ontbindende voorwaarden

In de volksmond wordt vaak gesproken over een "voorlopig koopcontract" maar daar is niets "voorlopigs" aan. Hiermee wordt bedoeld dat de koop is gesloten onder de ontbindende voorwaarden. Deze voorwaarden dien je als koper bij het uitbrengen van het bod al ter sprake te brengen.

Ontbindende voorwaarden kunnen onder meer zijn:

  • het financieringsvoorbehoud. Krijgt de koper geen hypotheek dan kan de koop worden ontbonden. Van de koper wordt wel een bepaalde inspanning verlangd; zo wordt vaak als nadere voorwaarde gesteld dat deze een aantal (schriftelijke) afwijzigingen dient te tonen;
  • het verkrijgen van een woonvergunning. In bepaalde gemeenten is het de praktijk dat bijvoorbeeld onder een bepaalde koopprijs de koper een huisvestingsvergunning dient aan te vragen.
  •  het voorbehoud bouwtechnische keuring. De koop kan ontbonden worden als het herstel van gevonden gebreken een bepaald bedrag te boven gaat;
  • de verkoop van de eigen woning. Kopers kunnen de koop afhankelijk stellen van de verkoop of van de verkoopprijs van de eigen woning.

Bedenktijd

Na ontvangst van de ondertekende koopovereenkomst heeft de koper drie dagen bedenktijd. Binnen deze termijn kan hij zonder opgave van redenen alsnog afzien van de koop. Ziet de koper af van de koop dan dient de verkoper deze verklaring voor het einde van de bedenktijd te hebben ontvangen. De verkoper heeft dit recht niet.

De koper en verkoper kunnen de termijn van drie dagen verlengen, maar deze termijn kan niet worden verkort.

In een aantal gevallen kan de bedenktijd langer zijn dan drie kalenderdagen. Wordt de koopovereenkomst ontvangen op donderdag dan eindigt de bedenktijd op maandag; bij ontvangst daarvan op vrijdag eindigt de bedenktijd op dinsdag.

Inschrijving koopovereenkomst

Na ondertekening van de koopovereenkomst kan het nog een hele tijd duren voordat de akte, waarin de woning op naam van de koper wordt gezet, bij de notaris passeert (lees: wordt ondertekend).

In de tussentijd is allerlei onheil aan de kant van de verkoper mogelijk. Hij kan failliet gaan, er kan op de woning beslag worden gelegd of hij kan de woning nogmaals verkopen aan een nieuwe koper die bereid is meer te betalen.

De koper kan hiertegen worden beschermd door aan de notaris de opdracht te geven de koopovereenkomst bij het kadaster te laten inschrijven. Gedurende een periode van zes maanden geniet de koper dan bescherming tegen het hiervoor gemelde onheil. Deze opdracht zal in de koopovereenkomst moeten zijn opgenomen.